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老黄视点:房企差距拉大!继续坚挺&风险加剧,哪家上榜了?

发布日期:2024-04-22  来源:21世纪消费报道  浏览次数:4757
 风向变化之前,谁掌握了方向,就能在下一个阶段抢占先机!

前些年,房地产市场如火如荼,民企遍地开花,房企百强名单上的前十也大都是民企。

然而当市场进入调整期,民企开始承压。近期,各家房企的2023年年报出炉,摆在眼前的事实是:央国企和民企冰火两重天差距越拉越大。

根据15家重点上市房企财报显示,只有4家净利润正增长,他们是央国企华润、中海、招商和绿城,其中华润、中海更是以313亿、256亿豪夺前二,成为地产新的带头大哥。

而民企的年报则没有一点起色,盈利大幅缩水甚至亏损仍是常态不过,有4家民企成了“异类”,穿越了大量出清的行业周期,表现异常稳健,在2024年1-3月房企销售排名中稳居前20,甚至还有2家位列前10,他们就是龙湖、滨江、美的置业、新城控股。

市场普遍认为,央企、国企之所以能在本轮竞争中如此“进击”,与其较低的融资成本有关。

各家房企接下来的路要怎么走,看完这篇,你或许就会有新的思路!


01
消费新动态

逆势突围的民企这样操作!
当市场好的时候,很多企业下重仓,全力地产开发放,而当风向变化,来不及调头,就会陷入死循环。

所以说,要把鸡蛋放在不同的篮子里,这样才能更好抵御风险。

高瞻远瞩的龙湖就是这样操作的。
其年报显示2023年其股东应分利润为129亿,核心税后利润率8.7%,这个利润在当下市场是相当不错的成绩。而这些,归功于龙湖多年以来布局投入,前些年其他房企还在高周转高杠杆,而龙湖每年将销售回款的10%投入到投资性物业中。龙湖的商业、长租公寓、物业、代建这4个经营性业务贡献了60%利润之多,可谓是多边形战士,即便住宅市场下行,其他业务可以自己造血。
另外,能续命的融资——经营性物业贷款也给这些民企出了大力。
新城控股,2023年,新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元,目前仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态,这些真金白银都可以用于偿还今年到期的公开债务。
还有一项宝贵的能力:操盘思维。在国内各地房地产市场生机勃勃的时候,房企不断扩张。现在,大部分房企已经缩编精简人员,深耕大本营,只在高能级城市核心板块安置优秀团队这样不仅可以把项目做好,更赢得了优秀的品牌口碑。
比如杭州滨江过去5年,在杭州有60%-80%的区域占比,省外的项目不超过10%,而省外主要目标也是上海这种地产龙头城市。

这些少数派的示范,你学到了吗?


02
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敲重点:当下需把握时机,稳字当头

商业如战场,步子太快或者太慢都不是好事。
1、世茂的“退市”关卡
4月8日早间,世茂集团在港交所公告称,中国建设银行(亚洲)股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出对本公司的清盘呈请,涉及财务义务金额约15.795亿港元。
虽然世茂集团称,该呈请并不代表境外债权人及其他相关方的共同利益,将极力反对该呈请,股价却仍受重创。当日收盘报0.37港元,大跌18.68%,市值缩水至仅14.05亿港元,距离1424亿港元巅峰期缩水达99%。截止4月16日收盘价0.31港元。
A股同样不乐观。4月12日晚,ST世茂公告,12日收盘价0.99元/股,低于人民币1元。据《上海证券交易所股票上市规则》:如连续20个交易日低于1元,公司股票可能被终止上市交易。4月16日再跌4%、收于0.94元,市值已不足36亿元。
世茂能否平安度过“退市”关卡,还要拭目以待。但是从2019年高歌猛进,收购泰禾、万通地产、粤泰股份、明发集团等房企旗下超20个项目,与规模扩大伴随而来的就是高负债、高杠杆。因而在2021年下半年房产步入调整阶段,世茂的步子就有点拉不回来了。

最新财报显示,2023年世茂集团累计实现合约销售额428.22亿元,收入同比下降约5.7%至594.64亿元;经营亏损同比扩大476.1%至132.5亿元,股东应占净亏损约210亿元。

2、正荣的财务风波
另外一个财务紧张的房企,是正荣。
2024年4月15日,正荣地产公告,其2024年到期的年息7.875%优先票据将退市。该票据未偿还本金额为2.9亿美元,由于公司流动资金紧张和财务压力巨大预计无法在到期时支付未偿还本金及应计未付利息。正荣地产及其顾问正在努力就公司境外债务的整体重组达成可行方案,以确保集团的可持续经营。
在跃进和保守之间有一条红线,把握不住时机的逾越者就会付出代价。
3、2023年房企裁掉约47800人
也正因为房地产市场的不景气,裁员潮在不断蔓延,据乐居网统计的数据,2023年,101家上市房企的总员工人数为82.92万,同比2022年,减少了4.78万。平均下来,统计范围内的房企在去年平均减少了473人。
老黄视点认为在当下和未来的市场环境下,投资者在关注企业业绩的同时,也要充分关注企业的财务状况和未来发展前景。只有这样,才能做出更加明智的投资决策。

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好消息:山西路军人俱乐部”将回归、存量房交易电子签约服务上线!

市场在变,开发商和买房人心态在变,待它调整完毕,又会有更好的产品呈现给买房人。所以,别急,让楼市“飞”一会儿。

本周,南京有2条好消息值得说说~

1、“山西路军人俱乐部”又回来了

4月16日,南京规划和自然资源局官网发布《南京市军人俱乐部地块改造及修缮工程规划设计方案批前公示》。内容显示,自2018年元旦正式关停之后,时隔7年项目终于迎来进展。鼓楼区牵手央企中国融通,共同盘活打造项目,很多老南京人熟悉的“山西路军人俱乐部”又要回来了。

4月16日,《南京市军人俱乐部地块改造及修缮工程规划设计方案批前公示》发布,公示显示,为盘活资产,提升城市形象,委托融通地产(江苏)有限责任公司经营管理,对地块进行修缮及改造。

2、存量房交易电子签约服务上线!

你有没有经历过二手房签约?买卖双方需同时感到二手房交易中心办理手续,签约、贷款等等步骤繁琐,没有一下午是搞不完的。况且有些是子女房子或者人在国外,在交易过程中无形增添了很多麻烦。

让群众少跑腿,让数据多跑路。自4月15日起,市交易中心全面启用存量房交易电子签约服务,轻松解决了上述问题。南京市范围内存量房交易双方在签订存量房买卖合同时,凡符合条件的,可以通过“南京市存量房网上签约系统”进行电子合同网上签约。交易双方即使远隔千里之外,也能够在线上进行“一站式签约”,省时又便捷。

今年,如果你想在南京安家,这些高品质楼盘可以看看!

江宁—象屿华发·铂萃云湾

位于江宁区,交通完善,教育资源丰富,价格为38500元/㎡,户型建面约95、110/135㎡。

河西—天琴华樟

建邺区的豪宅项目,其剩余房源的建筑面积约为300、345、385平方米,销许价格达到约75239元/平方米。整体设计出色,300平方米的双会所空间内设有雪茄室、闺蜜花房等五大特色主题会客室,并配有恒温+亲子双泳池、健身房、茶室、私宴厅等设施。

河西中—绿城华发G55地块

位于河西中绿博园,预计均价高达7.5万+/㎡。这块地的位置非常优越,是房企的TOP级产品。

城东—高科紫星堂
项目预计打造11栋低密建筑,容积率低至约1.2,依山循脉,环境优雅。目前在售的户型包括215、255、320㎡,销许均价52620元/㎡,满足了高端市场的需求。

接下来的南京楼市,你对哪个开发商或者楼盘感兴趣?欢迎留言说说!

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