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盲目降价二手房,不理智!

发布日期:2022-12-11  来源:21世纪消费报道  浏览次数:6208
还有一个月的时间吗,2022年就结束了。

今年南京的二手房市场,一片哀嚎。二手房门店大面积关门,行业生态太卷。很多想要以旧换新的二手房卖家,因为二手房没有卖掉,新房也没买成。就连之前最火的学区房也有缓慢下跌的趋势,特别是热点区域。二手房成交跌入冰点,影响到新房的快速去化。很多分销公司的生意,也干不下去了。

一些中介门口也是门可罗雀。上周,我目睹河西南一家二手房中介的两个小姑娘,在人群密集的核酸检测点旁边卖水果,生意还相当不错。她们说,最近看房的客户太少了,而自己也不想每天都没有收入,进点水果卖卖,顺便介绍一下自己的职业,结识一些客户,未来市场总会好的,到时候还能多些客源。
我查看了一下,南京最近二手房成交量的信息。上周,南京二手房成交量1617套(含高淳溧水),环比下滑5.8%,其中主城9区成交1528套。从各区成交情况看,江宁仍排名全市第一,上周成交285套,浦口、鼓楼次之,成交量分别是235套、232套。环比来看,江北板块(浦口、六合)降幅更为明显,均超过了10%;主城3区(玄武、鼓楼、秦淮)则有不同程度上升
二手房降价,跟什么有关系?
从地缘角度来说,远郊板块由于地理位置、交通不便等因素,成为二手房最先下跌的区域,主城区、交通配套全面的房子相对抗跌;另外,能走出行情的还有楼盘品质。
而从人口角度考虑,南京总体不足1千万人口的城市规模也成为了经济和楼市发展的短板,目前南京二手房上市量已经有将近20万套(不完全统计),新房上市量也在不断地增加,这样一个供大于求的局面,想要成交凭的只能凭需求和房子的品质
这里,有一个关于换手率的概念。换手率=一定时间内的成交量/市场投盘量*100%。换言之,换手率与流通性概念类似,换手率高的小区,其流通性也较好。
比如,某二手房90天内的挂牌量是254套,90内该楼盘卖了3套房子,那么这90天内该小区的换手率就是3/254*100%,就是1.18%。
一般而言,换手率在2%-3%比较正常,低于这个数值则代表小区流动性差,买家少。
而有些小区的楼盘可以冲出地缘限制,比如江心洲某盘,挂牌量小,有购买需求,基本挂出一套卖一套,换手率能达到20%以上!
小区换手率越高,市场热度越高,小区内的房子投资变现的能力就越强,比较容易找到新买家;
相反换手率低的话,小区房子转手相对困难、买卖周期长,房价未来上涨幅度可能比较小。
就南京来说,主城区(玄武、鼓楼、秦淮)楼盘换手率总体相对高些但也并不绝对,一些拥有好品牌好地段好学区的楼盘,以及同等条件下房价略低一些的楼盘换手率也会高一些。
那么,一些二手房为啥难卖?我认为,内部来说,体量大、挂牌量太多,物业管理一般,小区房龄大、整体质量下滑;外部因素上,疫情、买房人心态都会导致买房人信心不足,观望态度明显。
那么,降价割肉就能促进成交吗?

短时间内,可能会形成轰动效应,得到买房人的关注。但长期来看,我觉得不值得,也不理智。
最近,南京远郊二手楼盘价格跌破当年新房价格的消息传出,即使这样,成交量依然是寥寥无几。
一个楼盘出现多个砸盘侠拉低楼盘价格,也会导致楼盘整体风评下降,影响未来发展。
我觉得,如果你想卖房,有以下几个方法可以促进成交
1、关注本小区总体挂牌量以及换手率,适时挂牌。挂牌量高,换手率低,证明目前本小区市场行情不是很好,如果不急的话,可以持续关注,等待利好消息趁机挂牌。
2、提升房源质量。现在的二手房市场竞争也是很激烈了,而自家房源的品质,直接影响了带看客户的第一印象,同等价位下买房人肯定喜欢更整洁干净的房源。
3、多管齐下,增加带看量。只要买家有需求,就证明你有机会,所以,要多家中介下手,多多推广,多些耐心,肯定能促进成交。
如果说买到心仪的房源有一部分是靠运气,那么能在市场行情一般的背景下卖掉二手房,则更需要运筹帷幄关注楼市动态和本小区的行情!
而在现阶段买新房,楼盘未来的保值能力至关重要!最近,南京很多头部板块的楼盘有了新动态,让我们一起来看看,有没有你中意的!
 
 

 
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